Closing이란?

2019-02-28

Author: Principal Attorney, Sul Lee

흔히 미국표현중에서도 “I close the deal” 이라는 말처럼, 사실 클로징 절차는 구매과정을 마무리하는 것을 뜻합니다. 사실 손쉽게 접하는 과정인 옷을 구매한다거나 식료품을 구입하는 것도 엄격히 따지면, 계산대에서 돈을 건내는 순간에는 클로징이 되는 것입니다.  하지만, 아시다 싶이 이렇한 작은 구매에는 클로징이라는 단어를 쓰거나 클로징 절차를 거치지 않습니다. 구매계약과 동시에 클로징이 이루어지기 때문입니다. 

클로징 단계가 필요한 경우는 일반적으로 거래에서 확인절차가 필요하여, 구매계약과 동시에 금액지불 및 클로징이 불가능한 경우 필요하며, 일반적으로 확인절차가 필요한 부동산이나 비지니스를 구매하는 단계에서 클로징을 보게되는 경우가 대부분입니다. 즉 구매를 약속한날은 “계약날짜”이고, 실체 거래가 되는날, 즉 명의가 바뀌는 날이 클로징이 되는 것 입니다.

구체적인 단계를 보자면, 마음에 드는 부동산이나 비지니스를 보게 된 후, 구매의도를 보여주는 편지 (Letter of Intent-LOI)를 보내거나 아니면 구매제안(offer)를 보냅니다.  이렇한 구매의도 편지나 구매제안은 일반적으로, 구매금액/계약기간/확인절차기간 (due diligence)/대출여부등을 표기합니다.

그렇게하여 양 당사자가 구매의도를 확인한후, 금액과 조건등이 맞는다면, 그시점에서는 계약서를 작성하거나 구매 제안을 받아들어 구매제안이 계약서가 됩니다.  이 계약서가, 변호사를 쓰거나, 검토에 가장 신경을 써야하는 단계입니다.  이 계약서같은 경우는 법적효과가 있을뿐더러,  구체적으로 계약서가 위반시의 문제점, 확인절차기간, 서로가 전달하는 서류, 그리고 구매자가 어떻한 조건으로 구매하는지 등 자세한 내용들이 서술되어있습니다.

어떤 사람들은 클로징에 진짜 서류가 다시 작성된다고 생각하는 경우도 있고, 이 계약은 단순한 가계약이라 다시 작성한다고 생각하는 사람도 있는데 , 사실 그렇지 않은 경우가 많습니다. 물론 두 당사자가 서로 동의한다면, 클로징때 계약서를 바꿀수 있습니다, 하지만, 어느한쪽이라도 동의를 하지않는다면, 한번 서명한후에 이 내용은 변화를 시키기가 상당히 힘듭니다.  

이 계약서가 완성된후, 부동산이라면 타이틀 컴퍼니가, 만약에 사업체에 관련 계약서라면, 소위말하는 클로징 에이전트역활을 하는 변호사에게 전달이 됩니다.  물론, 타이틀 컴퍼니에는 변호사가 있어 그들이 클로징 에이전트 역할을 하게됩니다.  알아야할점은, 이런 타이틀 에이전트나 클로징 에이전트는 공정한 제 삼자로서, 어느쪽의 변호사도 아닙니다.  그럼으로 변호사가 계약서가 좋다 나쁘다라는 조언이라던가 법적으로 어떻게 대처하라는 조언을 하지는 않습니다.

또한 이시점에서 전달되는 이 earnest money (계약금/보증금)입니다.  이 돈은 escrow agent (에스크로우 에이전트)가 맡게 되는데, 이또한 제 삼자로서 돈을 보관해주는 역활을 해주는것입니다.  많은 경우, 클로징 에이전트가 에스크로우 에이전트 역할을 동시에 하게 됩니다.  에스크로우 같은경우, 계약금 이나 보증금을 보관함으로서 earnest money에 대한 불안감을 양쪽다로부터 해소해줍니다.

이 확인절차 기간 (due diligence) 동안 일반적으로사업체 구매라면 매상 확인부터, lien (담보)가 걸려있는것을 확인하거나, 세금을 밀린것이 없는 등을 확인하고, 또한 부동산같은경우, 부속지역권 (easement)라던가, 토지이용 제한 (zoning)이라던가, 환경문제등을 검토해야 합니다.

계약후, 일반적으로 상위에서 언급하 확인절차기간 (due diligence)를 거친 후, 조정할수잇는 부분은 판매자 (seller)측과 조정하기도하고, 때로는 조정에 실패하면 구매자는 구매를 포기하기도 합니다.  이때 확인절차 기간안에 계약이 종료되면 대부분 earnest money를 돌려받도록 계약을 하기때문에 이 시간안에 완료하는것이 중요합니다. 

만약 클로징을 하게된다면, 부동산 같은 경우, 타이틀회사측은, 부동산의 소유권을 확인한 후, 부동산의 소유권이 확신한다는 보험(title insurance)을 제공하며, 동시에 부동산 소유권을 넘겨주는 형식자료들을 작성해줍니다.  그리고, 만약 사업체라면, 사업체의 빚등을 확인한 후, 소유권을 넘겨주는 형식자료들을 작성해줍니다.

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